One Stanley發展商，羅定邦家族後人回港買地，遇上國安、清零｜起乜輸乜？不如倫敦收租｜香港
馮智政 x Sinic 政經頻道
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2026年10月2日，赤柱豪宅 One Stanley 被揭發其中一棟獨立屋部分位置的主鋼筋，比獲批圖則少四成一至七成五；屋宇署其後確認部分鋼筋配置與圖則不同。本集不在個案對錯上落筆，而是把焦點放到發展商本身：建灝地產這十三年。
究竟呢個係一個地產商的醜聞，還是一個行業面對結構性壓力？ 若是結構性的，建灝只是第一個地產商醜聞，但不是最後一個。
建灝於2013年成立，資金來自出售新加坡兩間酒店，作價14.6億坡元，約88億港元。公司由羅建一出任行政總裁，不足三年內接連投得屯門、啟德與赤柱三幅地，合共約58億港元。其中2016年以28.11億元投得的赤柱黃麻角道地皮，就是今日的 One Stanley；建灝當時公開表示整體投資約60億元，計劃興建60至70棟洋房，預計2021年落成。國安法之前，建灝是典型的週轉型發展商：啟德天寰2017年首度發出價單，約八個月累售760伙、套現80億元，再用回籠的資金買下一幅地。
2020年6月30日國安法生效後，策略出現三個轉變。第一，重心移往倫敦：先後買入 Endeavour House、Corinthian House 與 15 Adam Street，三項合共2.46億英鎊，約25.6億港元，高於同期在香港的17.7億元投資。第二，在香港買得平、賣得也平：屯門上嵐國安法前買地，2021年首推79伙只售出39伙，2024年剩餘33伙劈價清貨；大角咀映居開價較同區折讓約兩成；九龍城文曜首批平均每呎18,488元，低於發展商所稱約20,600元的成本。第三，國安法前買下的地皮，持貨壓力一年比一年重，赤柱正是最大一幅。
赤柱項目原定2021年落成，2023年7月才入伙，2024年4月首度發售，截至2026年9月底售出59伙，套現62.5億元。差餉物業估價署160平方米或以上單位的指數，2016年買地當年全年為275.1點，2021年3月高峰達328.0點，2025年3月跌至255.2點，2026年6月回升至282.8點，只比買地時高2.8%。若按全數貸款、年息四至五厘估算，28.11億元地價每年利息約一億至1.4億元，八年累計約九億至11億元，升幅已被利息蠶食。
這到底是個別發展商的問題，還是整個行業面對的結構性壓力？合法與否有待官方調查結果，我們更關心的，是這套打法背後的經濟結構。歡迎在留言區分享你的看法。
歡迎在留言區分享你的看法。
00:00 赤柱 One Stanley 事件：為何要看發展商
01:01 鋼筋事件：官方確認與發展商回應
02:20 建灝十三年的策略轉向
03:42 建灝地產的由來
04:38 2013年出售新加坡酒店，轉戰香港
06:39 三年內買下三幅地：啟德、赤柱、屯門
08:29 國安法之前的玩法：買地、建樓、套現
09:39 啟德天寰：建灝的成功典範
10:28 2019年的三幅地與赤柱的比重
11:40 週轉型發展商：麵粉與麵包
12:41 2020年6月30日：國安法生效
14:01 轉變一：重心移師倫敦
15:22 轉變二：香港買地賣樓都要先讓
17:00 倫敦四項物業：收租與回報
18:30 香港三宗個案：折讓清貨
18:52 屯門上嵐：三年後劈價
19:49 大角咀映居：兩成折讓換來超額認購
20:48 九龍城文曜：首批低於成本
22:04 轉變三：赤柱的持貨壓力
22:38 全港樓價指數：由高峰到回升
23:55 買地時與今日：大單位指數的跨時比較
25:48 2024年開售：錯過高峰之後
26:38 One Stanley 的銷售情況
27:40 樓價回暖與加價出貨計劃
29:14 八年利息的算盤
30:44 尖沙咀亞士厘道：第三幅地
31:56 總結：個別事件，還是結構性壓力
34:23 長做長有，還是資金回籠優先
#OneStanley #建灝地產 #赤柱豪宅 #香港樓市 #發展商 #資金回籠 #倫敦物業 #HongKongProperty #PropertyDeveloper #政經分析
Candlepower by Chris Zabriskie is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 license. https://creativecommons.org/licenses/...
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Artist: http://chriszabriskie.com/
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2026年10月2日，赤柱豪宅 One Stanley 被揭發其中一棟獨立屋部分位置的主鋼筋，比獲批圖則少四成一至七成五；屋宇署其後確認部分鋼筋配置與圖則不同。本集不在個案對錯上落筆，而是把焦點放到發展商本身：建灝地產這十三年。
究竟呢個係一個地產商的醜聞，還是一個行業面對結構性壓力？ 若是結構性的，建灝只是第一個地產商醜聞，但不是最後一個。
建灝於2013年成立，資金來自出售新加坡兩間酒店，作價14.6億坡元，約88億港元。公司由羅建一出任行政總裁，不足三年內接連投得屯門、啟德與赤柱三幅地，合共約58億港元。其中2016年以28.11億元投得的赤柱黃麻角道地皮，就是今日的 One Stanley；建灝當時公開表示整體投資約60億元，計劃興建60至70棟洋房，預計2021年落成。國安法之前，建灝是典型的週轉型發展商：啟德天寰2017年首度發出價單，約八個月累售760伙、套現80億元，再用回籠的資金買下一幅地。
2020年6月30日國安法生效後，策略出現三個轉變。第一，重心移往倫敦：先後買入 Endeavour House、Corinthian House 與 15 Adam Street，三項合共2.46億英鎊，約25.6億港元，高於同期在香港的17.7億元投資。第二，在香港買得平、賣得也平：屯門上嵐國安法前買地，2021年首推79伙只售出39伙，2024年剩餘33伙劈價清貨；大角咀映居開價較同區折讓約兩成；九龍城文曜首批平均每呎18,488元，低於發展商所稱約20,600元的成本。第三，國安法前買下的地皮，持貨壓力一年比一年重，赤柱正是最大一幅。
赤柱項目原定2021年落成，2023年7月才入伙，2024年4月首度發售，截至2026年9月底售出59伙，套現62.5億元。差餉物業估價署160平方米或以上單位的指數，2016年買地當年全年為275.1點，2021年3月高峰達328.0點，2025年3月跌至255.2點，2026年6月回升至282.8點，只比買地時高2.8%。若按全數貸款、年息四至五厘估算，28.11億元地價每年利息約一億至1.4億元，八年累計約九億至11億元，升幅已被利息蠶食。
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00:00 赤柱 One Stanley 事件：為何要看發展商
01:01 鋼筋事件：官方確認與發展商回應
02:20 建灝十三年的策略轉向
03:42 建灝地產的由來
04:38 2013年出售新加坡酒店，轉戰香港
06:39 三年內買下三幅地：啟德、赤柱、屯門
08:29 國安法之前的玩法：買地、建樓、套現
09:39 啟德天寰：建灝的成功典範
10:28 2019年的三幅地與赤柱的比重
11:40 週轉型發展商：麵粉與麵包
12:41 2020年6月30日：國安法生效
14:01 轉變一：重心移師倫敦
15:22 轉變二：香港買地賣樓都要先讓
17:00 倫敦四項物業：收租與回報
18:30 香港三宗個案：折讓清貨
18:52 屯門上嵐：三年後劈價
19:49 大角咀映居：兩成折讓換來超額認購
20:48 九龍城文曜：首批低於成本
22:04 轉變三：赤柱的持貨壓力
22:38 全港樓價指數：由高峰到回升
23:55 買地時與今日：大單位指數的跨時比較
25:48 2024年開售：錯過高峰之後
26:38 One Stanley 的銷售情況
27:40 樓價回暖與加價出貨計劃
29:14 八年利息的算盤
30:44 尖沙咀亞士厘道：第三幅地
31:56 總結：個別事件，還是結構性壓力
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大家都趕期，人又唔夠，有心做嘅就被逼交垃圾，仲會請左一大批無心做嘅，建築文化就越嚟越差。
文化形成左你就唔會靠加成本解決，係結構性嘅。一係你就無限加強監察，工期無限延長，一係就一齊接受9 hea嘅香港工程。